【特殊清掃料金相場】孤独死部屋の特殊清掃リアルな支払金額
2023/08/18
孤独死の後始末費用の詳細を公開
･初期消臭(特殊清掃一次処理)の費用
･防臭処理(特殊清掃二次処理)の費用
まず上記の本来の特殊清掃と呼ぶ作業部分についてのお知らせをします、そして特殊清掃の周辺作業の料金をご案内します、具体的には下記の内容の作業です。
･遺品整理(家財処分)
･原状回復工事(リフォーム)
☆本記事の執筆他は宅地建物取引士の佐々木久史が行いました。
☆本記事のリーガルチェックは栃木柳沢樋口法律事務所、弁護士栃木義宏が行いました。
孤独死の特殊清掃や家財処分費用の見積り
重要なことですので最初のほうに書いておきます。孤独死等が起きた際に極めて初期の時点でトータルの処理費用を聞きたがる人が多く、何の処理もせぬまま何社も特殊清掃業やゴミ屋を呼ぶ人がいますが、その行為はお止めいただきたいと思います。少なくともその時点で原状回復までトータルの金額は出せません、出せたとしても大まかな概算です。概算を知るならここから先この記事を読んでいただければだいたい検討は付きます。最も基本的なことを申しますと特殊清掃に限っては料金であちこち比べる性質ではありません、その行為はいわば急病人が出てる状態で治療費や手術費の見積もりを複数の病院から取るようなものです。つまり料金がどうこうではなくその根幹の特殊清掃業者選びをしっかり行わなければいけないということです。
☆特殊清掃業者選びで社屋の有無は信頼性の判断基準
☆特殊清掃料金を見える化！特殊清掃の決まり方
孤独死の原状回復は料金より業者選びが大事
孤独死などが起き何らかの処理をしなければいけないけど何をどうしていいかわからなく、半ばパニックになるのは無理もありません。孤独死の原状回復は誰もが何もわからない手探りの状態でスタートし、なおかつ急いでいるという極めて特殊な状況でもあるので、少しの判断ミスが先々まで影響してしまうこともあります。特殊清掃も家財の整理も費用がそれなりにかかるものですので、まず料金関係を知りたいのは当然のことですが、その大前提としてまともな特殊清掃なり遺品整理業者を選ばないといけません。
この記事は孤独死の特殊清掃や原状回復に至るまでの料金や費用相場についてお伝えするものですが、少しだけ特殊清掃業者選びについても触れておきます。
特殊清掃業者の技量がわかる魔法のワード
特殊清掃に関しては相見積をしてあちこち比べるものではないとお知らせしてますが、現在の特殊清掃業界はお客様にとってはひじょうに困った状況です。まずキチンとした清掃や消臭ができる特殊清掃業者が極めて少なく、まともな特殊清掃業者を探す方が難しいです。だからこそ相見積などで複数業者を呼んで見極めたいと考えると思いますが、急いでる中でそこまで時間を掛けるのは効率が悪いと思いますので、短時間で特殊清掃業者の技量を見極める方法をお知らせします。
1.現状知ってる限りの情報を伝えた時に、きちんと順を追って何をすべきか教えてくれるか。
2.特殊清掃後部屋はどうなっているのか？どんな完成形になるのか。
この2点を訪ねた時にきちんと答えれるのかどうかです、この時点で「見ないとわからない」という言葉が出たら選定から外しましょう、あるいはまったく的外れの答え、例えば家財整理のことなどを言い出す特殊清掃業者も外しましょう。数件電話すればこんなにも違うものなのかと驚かれると思いますが、この方法ならたいして時間も取りませんのでやってみてください。
もしお客様が東京近辺であれば、このような無駄な動きは必要なくこのまままごのてにご相談いただければと思います、これから先何をどうすべきかを的確にお答えいたします。
☆特殊清掃に関係した資格や免許の有用性
初期の消臭と清掃(特殊清掃一次処理)
孤独死が発覚した際にまごのてで一番推奨する特殊清掃一次処理の費用は平均7～8万円です、ホームページ上では3万円～となっていますが、実際にまごのてで扱う死亡事案はご遺体発見までの日数が比較的長いことが多いため5万円以下はあまりないのが正直なところです。これらの作業はあくまでも応急的に行うものであって完全なものではありません、私たちの元へ特殊清掃相談があった場合はまずこの初期の消臭と清掃を行うことを推奨していますが、状況により省ける場合もあります、例えば一軒家で周囲に家も何もなく近隣に迷惑を掛ける可能性が極めて少ない、そして尚且つご遺族も入室しないという場合ですが実際は極めて稀だと思いますのでまずはこの処理を行いましょう。
☆孤独死部屋の初期消臭。特殊清掃一次処理とは？
特殊清掃一次処理5万円以下の事例
状況によっては3万円～5万円程度で初期の清掃が完了する場合もります、まずあまり遠くない近隣エリアであること、部屋の状況が悪化していないこと、具体的にはハエなどの虫の発生が少ない、臭い濃度が低いもしくは無臭、汚れの範囲が限定的といった場合です。
例えば簡易ベッド上で体液が止まっており下漏れもない、ウジハエの発生もないと言った場合で、どちらかと言えば倫理的な意味合いが強い作業と考えます。
やはりご遺体痕は故人そのものですので、けっしてぞんざいに扱ってはならず然るべき処理が済むまでは他職を入れるなどの行為は止めたほうがいいと考えます。
特殊清掃一次処理10万円を超える事例
基本的に特殊清掃一次処理の場合は10万円を超える事例は少ないのですが、場合によっては10万円を超えることもあります。まず遠方の地域の場合は都内近辺で7～8万円の作業だとしても10万円前後となる場合があります、私たちはいわゆる出張費という名目ではいただてませんがスタッフの拘束時間や効率性は当然加味されます。
実例としては、宇都宮市で行った特殊清掃一次処理は11万円、湯河原や小田原で10万円、館山市、常陸太田市などで10万円という実績があります。
次に死後日数が異常に長く状況がひじょうに悪い場合です、死後1年を超えたような場合は当然部屋の状況が悪くなってる場合が多くこれらも10万円を上回ることがあります。実例として孤独死死後2年で浴槽内というものがありましたが、ご遺体がほとんどそのままという状況でした。完全に溶けてますので警察も大きな骨の部分しか回収せず、溶けた部分はそのままで、大腿骨などの大きな骨もそのままで驚いたことがありました。
その他には自殺や他殺も金額が高くなる可能性があります、孤独死と違ってご遺体発見までの日数は少ないのですが出血量が多かったり汚れが広範囲な場合は高くなる傾向にあります。このような場合は特殊清掃一次処理というより全く違うベクトルで行うものとなりますので、費用感も変わってくると考えてください。
特殊清掃一次処理の見積り
特殊清掃一次処理の目的は大急ぎで臭いを止め、近隣に安心感を与えることやご遺族や関係者が入室しやすい環境作りにありますが、この特殊清掃一次処理の見積もりに来いという人が稀にいますが、そもそも平均7～8万でMAX10万円程度とお伝えしており、たった数万円の値幅を埋めるために動くのはお互い時間の無駄と感じますので行う必要すらないと考えています。特殊清掃一次処理後の作業提案や見積りについては一次処理後にお知らせしていますのでご安心ください。
特殊清掃業者の腕の見せ所！部屋の完全消臭
特殊清掃一次処理を行い、遺品整理や家財撤去を終えたら、完全に汚れと臭いを除去する作業に移ります。特殊清掃二次処理と呼んだり、完全防臭作業と呼ぶことがありますが部屋に残ってる臭いを完全に消し今後臭い戻りがないようにする作業のことで、いわば特殊清掃のクライマックスであり、特殊清掃業者の腕の見せ所でもある重要な作業です。
臭いが取れなければ部屋が部屋として機能しませんし、特殊清掃業者にお金を払った意味もありません。孤独死臭を取り除くのは特殊清掃業者として当然のことなのですが、実はこの完全脱臭ができる特殊清掃業者は極めて少ないと言われています、ですから孤独死が起き特殊清掃業者を手配した時には必ず、どこまでできるのか？最終的に部屋はどうなるか？を聞くようにしてください。完全に消臭したところが完成形ですという答えがない限りその特殊清掃業者に依頼することは避けましょう。
特殊清掃二次処理(完全脱臭)の目的
孤独死が原因で付着したにおい成分はかなりしつこく部屋に残ります、また表面上だけではなく床下や壁面にご遺体痕が流れたり吸い上げてることもありますし、直接のご遺体汚れではなくとも菌やウイルスが浮遊していることも容易に想像できると思いますが、それらすべてが臭いの発生源なのです。ですから臭いの発生源を取り除かなければ絶対に臭いは消えません、だからこの特殊清掃二次処理が必要ということです。
部屋のにおいの発生要素は下記の3つです。
1.ご遺体痕の汚れ(腐敗体液や脂)
2.部屋に浮遊しているにおい(残留臭)
3.建具に染みついたにおい
4.間接的に汚れたもの
これらの臭い発生源を完全に除去することが大事で、ご遺体痕は1滴でも残せば永遠ににおいの発生源となりますし、建材などに染み付いた目に見えないにおい成分もしっかり叩き出さないとずっと臭い続けてしまうのです。
ただしこの部分は要中の要の部分でいわば特殊清掃業者の生命線ともいえる技術情報ですので具体的な手法や使用薬剤を書くことはできませんが、ご遺体痕を除去する前の見極めが重要な工程であることは言うまでもなく、この技術は簡単に習得できるものでもなく経験を積んだ者とその者から正しく継承された者しか知り得ません、少なくとも通信教育で得た知識では当然なんとかできるものではありません。
完全防臭(特殊清掃二次処理)の費用
特殊清掃二次処理費用も状況次第なところがあります、前記の極めて初期で軽度のものならば特殊清掃一次処理で終わるということもありますが、ほとんどの場合この工程は省くことができません。費用の目安としては15万円～70万円と幅広いですが、多い価格帯は30万～50万円あたりです。
実例：アパートの孤独死防臭処理
この物件は亡くなっていた場所が壁際であったことと、死後日数も長かったことからご遺体痕の流れ方がひじょうに広範囲でした、フローリングを通り抜け下板も突き抜け下地のコンクリートや壁の石膏ボードまで吸い上げていたものです。ご遺体痕を洗浄したり、場合によっては建材ごと取り除いたり、コーティングを行ったりしながら汚れを取り除き、その他の脱臭作業を行っていきます。
時間もひじょうにかかり着手から20日を要しました、費用は40万円と別途現場管理費や諸経費合わせ45万円でした。
実例：お風呂場防臭処理
浴室内の場合は室内へ汚れが広がることはありませんが、排水管が絡むため排水管の高圧洗浄が必要になることもあります、またにおい成分自体は室内に流れ込んだりハエが発生したりしますので室内の処理は不要とならないことが多いです。
このお風呂の孤独死現場も防臭処理に10日ほどかかり費用は25万円でした。
先ほどの作業は20日、上記は10日と書いてますが毎日作業に入るわけではなく臭気がどんどん下がり完了とする数値になるまでの日数です、だいたいひとつの現場で2～5回チェックなどを行います。当然特殊清掃での必須アイテムであるオゾン発生器を稼働させていますが、オゾンはそのまま稼働させたところで充分な効果を得られないため、湿度調整をしたりオゾンと反応しやすい薬剤を噴霧したりしながら脱臭していきます、これらの工程が必要なため日数がかかります、そしてそれと比例し費用も高額になっていくと考えて間違いありません。
また、この脱臭作業には現場管理費などの名目で別途費用が発生しますが、これは複数回現場に赴く費用と考えていただればわかりやすいと思います。
⸜特殊清掃料金⸝のトータル金額
これらが特殊清掃と呼ばれる部分だけの費用ですが一次処理で8万円とした場合、防臭処理まで行っても軽度ですと20万円それなりに重度だとしても60万円程度です。これを高額だと思うか意外と安いと思うかは人それぞれの感覚だと思いますが、もしこの防臭処理を飛ばしてにおいがや汚れが残ってたらどうでしょうか？まず部屋として機能しません、部屋として機能しないということは賃貸住宅であれば貸せないとか、極端に値段が下がるなど物件価値そのものが棄損します。もし新たな入居者が入った後に臭い戻りがあったらどうなるでしょうか？場合によっては別の部屋を用意したり引越費用を求められたり損害賠償請求されることも考えられます、ですので特殊清掃は必要ないという判断はリスクしかないとお考え下さい。
☆特殊清掃費用を省いたりケチるリスクとは
特殊清掃業者を選ぶときは料金より確実さ
物件運営をしているオーナーさんが特殊清掃をしなければいけない場合(本来は賃借人)どうしても特殊清掃料金にお金を掛けたくないという気持ちが大きくなります。例えば6万円で貸してる部屋の特殊清掃費で50万円も消臭だけでかかってしまうと年間家賃分が消えてしまうことになります。現在の賃貸運営の利回りから考えても安く抑えるに越したことはないと考えるのも致し方ないとは思います。月間賃料6万円で利回り8%とした場合72万円×8%＝5万7千円の手残りしかありません、もし特殊清掃や家財撤去、リフォームまですべて大家さん負担となると軽く100万円を超え、それこそ利回りがどうのというレベルではなくなってしまうのです。ですから特殊清掃は省きたい、もしくはやるなら費用を抑えることが出来る業者となるのですが、再三お知らせしてるように汚れと臭いが完全に消え部屋としての役目を取り戻さなければまったく意味がありません。
現在特殊清掃業界では消臭技術も知識もないのに特殊清掃業者でございと集客してる輩がかなりの数紛れ込んでいます、それら自称特殊清掃業者は完全消臭ができるとは言わずに安くできると声高に言いますが、実は安くもありませんし技術もないので思い通りの仕上がりには絶対になりません。事実2019年頃より他社施工の特殊清掃手直し依頼がまごのてでも急増しています、もし臭いが取れず他社に二次依頼となればそれこそムダ金となってしまいます。特殊清掃は高額なものですが料金のみで特殊清掃業者を比較するのではなく技量で比較するのが孤独死の原状回復成功の秘訣です。
遺品整理や家財処分の費用
特殊清掃部分だけ抽出した費用感はお分かりいただけたと思いますが、家財を処分する費用も関心が大きいと思いますのでお伝えいたします。プロ目線で考えた場合本来は「遺品整理」と「家財処分」はまったく別物と考えますが一応このページでは「家財処分」すなわち部屋の中を空にした場合の料金ということでお知らせします。
家財処理費用：ワンルーム～2DKの部屋
家財処分費も一概に部屋の間取りや広さで決まるわけではありません。よく他社サイトでは部屋の広さや間取りで決まるという記載がありますが家財処分費は家財の量で決まります。ワンルームでも家財が多い人もいますし2DKやそれ以上の部屋でもすごくシンプルに暮らしてる方もいます。ですので単身者が暮らす間取りで比較的多い1K～2DKあたりの家財撤去費の実際の金額をお伝えいたします。
まごのてで扱った家財処分の金額で多いゾーンは1Kで10万円～20万円、2DKで15万円～30万円です。2DKの場合は初めから単身というより以前は複数人で住んでいたことがあるため家財が多いという場合が少なからずあります。また上記より大幅に金額が高くなるケースもありゴミ屋敷状態の場合はまったく参考値となりません、ワンルーム～2DKでも30万円～50万円超は充分あり得ますのでご注意ください。詳しくはまごのてのゴミ屋敷片付け専用サイトでご案内しています。
☆ゴミ屋敷のお片付け料金案内
保険会社の設定している家財処分費とは
孤独死などが起きた際に保険会社から特殊清掃費や家財処分費が支払われることがあります。これは大家さん側が掛ける保険と借主側で掛ける場合とがありますが、借主が掛ける保険(借家人賠償保険)でも特殊清掃費や家財処分費が出る保険内容のものが多くなってきました。
保険金額も様々ですが、全国宅地建物取引業協会連合会(ハトマーク)の借家人保険は特殊清掃費と家財処分費合わせて50万円と100万円まで支払われる保険が用意されています。以前は50万円まででしたが現在は100万円まで支払われる保険に加入させてることが多いです。このことからもわかるように昨今家財撤去費は単身でも30万円～50万円もあり得ることの現れです。
2022年に孤独死の特殊清掃や家財処分費用が保険からまごのてへ支払われたものの平均金額は家財処分費24万円、特殊清掃費43万円でした。合計で60万円前後となってます。このことからもわかるように特殊清掃費で30万円～50万円前後、家財処分費で15万円～30万円前後という記載通り保険会社の認識も概ねこの金額ということになります。
特殊清掃は家財処分が目的ではありません
孤独死が起きた時の業者探しで特殊清掃業者を探すのではなく、家財処分業者を探す人が多く、一般個人でも不動産関係者でも先に家財処分に重きを置く傾向にあります、特殊清掃＝家財処分であると考えてる風潮もありますが、何度もお伝えしてる通り家財処分は後で特殊清掃が先です。また昨今は不用品回収業者が特殊清掃をやると掲げてることもありますが、回収業者の特殊清掃は家財を出すことだけが目的で汚れを落としたり臭いを落としたりすることはありませんのでご注意ください。
☆孤独死現場で家財処分を先にやってはいけない理由
トラブルが多い孤独死部屋のリフォーム
特殊清掃一次処理→家財撤去→特殊清掃二次処理(完全防臭)と進んできたら最後の工程であるリフォームとなりますが孤独死にちなんだ原状回復で一番トラブルが起きるのがリフォーム部分です。またリフォームを特殊清掃の一部やその一環と考えるから高額になったり、認識違いからトラブルが発生するのです。ここでハッキリと区別していただきたいのですが、リフォームと特殊清掃はまったく別の物で目的も費用負担をする人も特殊清掃と違うことを認識してください。
孤独死のリフォーム。新たな内装は誰の物ですか？
リフォームというのは内装や設備を新調することです。新しくなった壁紙や床や設備は誰の物で誰が償却していくのでしょうか？この部分を理解すればここから先にお知らせすることの理解が早まりますので必ずポイントとして抑えてください。
新しい内装と設備は新たな入居者のための物でその費用は新たな入居者から収受する家賃の中で償却される。この考え方が法律上正しいもので裁判上もすでに判断がついて決着しているものです。つまり退去した人に原状回復名目で新たな内装費を求めてはいけないと示されたもので、以前はよく引越で退去した後に多額な原状回復費を求められトラブルが多かったため原状回復の責任の範囲が明確化されたものです。
部屋の居住者が孤独死で部屋を引払う際もこの考えが有効で、基本的には孤独死だったとしても普通退去と同じ考え方になります、孤独死事態に帰責性がないことはすでに判例がでていますので、孤独死したことに対してのペナルティや賠償ができないことは他の関連記事がありますのでお読みください。
つまり孤独死が起きて原状回復をしていく中で最後工程のリフォームは賃借人(ご遺族や連帯保証人)が費用を負担すべきではないですよ、ということです。ですので上記で示した孤独死に対応する保険でもリフォーム費用が保険金で出ないのはこの原則的なものがあるためです。
特殊清掃で内装を一部解体した場合
特殊清掃の工程の中で内装の一部を解体する場合がよくあります、代表的なものでは床の一部を切取ったり壁紙や壁ボードの一部を取り払ったりした場合はどうなるのかです。賃借人(ご遺族や連帯保証人)には原状回復を行う義務がありますので特殊清掃で解体した内装を戻す必要があります、ですが古い壁紙や床材を用意することは現実的にはできません、ですから新たな材料を用いて元に戻しますが、大原則として新調した内装は次の入居者が費用を払います。ですから実際の運用は解体した内装を元に戻す部分的なものだけ負担というのがよくあるパターンで例えば壁紙貼り替え費用うが15万円だとしたら、その金額の10％～30％を負担するというのが妥協点となります。
孤独死の原状回復に関するトラブル事例と法的判断については下記の関連記事をお読みください。
☆特殊清掃業歴15年の社長が見た連帯保証人と大家の紛争の行方
☆賃借人が部屋で自殺！損害賠償と原状回復は誰の責任？
☆孤独死による損害賠償請求｜裁判例をふたつご紹介
孤独死部屋の特殊清掃や原状回復費用まとめ
孤独死が起きた場合どれだけの費用がかかるのかをまとめますと、以下のようになりますが賃借人つまり故人の相続人や連帯保証人の場合です。
1.特殊清掃一次処理と完全防臭処理：10万円～60万円
2.家財撤去費(1K～2DK）:15万円～30万円 ※状況により変動
3.リフォーム負担分：ゼロ～20万円程度 ※状況および契約内容で変動
孤独死があった部屋の後始末費用ご遺族の負担額は25万円～110万円！が現実的な数字で保険会社が試算している金額とも合致します。
ご遺族と物件オーナーの間に入ってトラブルを未然に防ぎます
株式会社まごのては特殊清掃業務一筋に15年の実績がある会社です。このように費用負担トラブルも数多く目の当たりにしてきた経験から法律関係に強くならなければいけないと感じ、代表者である佐々木久史が宅建士や賃管士、行政書士といった不動産や法律系資格を有し、佐々木薫がFP2級、監査役飯野が税理士と法律トラブルや相続関係のアドバイスができる体制を整えています。また外部顧問に弁護士の栃木義宏氏、司法書士の田村洋子氏を擁しており清掃業務のみならず不動産や特殊清掃にまつわるトラブル解決も行っていますので、安心してご相談ください。
完全ににおいが消える特殊清掃業者
株式会社まごのての特殊清掃はにおいを完全に消すことをゴールと設定しています、他社でにおいが消えなかったお客様や絶対に確実ににおいを消したいと考えてるお客様は迷わず私たちにご相談ください。
もしにおいが消えなければ当然費用はいただきません、これはプロとして当然のことで目標とする着地点に到達してこそ完了という基本的な考えに基づいていますので、孤独死があった部屋の消臭や原状回復でお困りのお客様はお気軽にご相談ください。
