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特殊清掃って何?誰がやるの?料金はどうなってるの?

孤独死や自殺現場の清掃がすべてわかる徹底ガイド

特殊清掃を業者に依頼する理由とは?

孤独死自殺などが起こり発見が遅れた室内では、嗅いだこともない強烈な腐敗臭が漂い、腐敗体液や血液、人体の一部が残っていることも多く、ウジやハエも想像を絶するほど大量に発生しています、また目に見えない細菌やウイルスが飛散しておりそれらも適切に処理しなければいけません。

この文章のイメージからどんなことを想像しますか?もし自分でやるとして何を行えばいいか想像つきますか?

おそらく一般の方は誰も想像つかないと思います、だからプロの特殊清掃業者に依頼するのです、その上で何を基準に業者選定をすればいいのか、どんな技術が必要なのかをご紹介していきます。

 

ご注意!特殊清掃を行わないでリフォームをしても絶対に臭いは消えません

※最近、特殊清掃の工程を飛ばしてリフォームをしてしまい、後になって臭い戻りが起こったり、何らかの不具合が出る例が多発しています。

特殊清掃部分を省けば、その分だけ原状回復費が節約できると考えての行動だと思いますが、まず間違いなく失敗します!そして費用も正規の手順を踏むより2~3倍高額になってしまうことがほとんどです。

リフォーム業者は遺体痕を追跡したり、防臭処理を行う術を知りません、大切な物件を守るためにも確かな特殊清掃業者を選び、適切な処理を行ってください。

 

特殊清掃を省いて臭いが消えることは絶対にありません 特殊清掃前にリフォームを行ってはいけない

特殊清掃業者選びから料金のことまですべてがわかる!

特殊清掃の費用内訳

特殊清掃業者に依頼する場合、みなさんが不安に思いよくわからない、と感じるのがこの費用のことではないでしょうか。

孤独死を例に取り発生から明け渡しまでの流れと費用についてわかりやすくご説明いたします。

1DKのアパートで孤独死(死後30日程度)が発生した場合に行うこと。

1.特殊清掃一次処理を行い臭いや害虫を止める。
2.遺品整理を行う。
3.家財撤去を行う。
4.防臭処理を行う。
5.リフォームを行う。

まごのてで施工する場合は上記のような流れになります。
この場合のいわゆる『特殊清掃』と言われる部分は(1)と(4)です。

このあたりの考え方が特殊清掃の料金を複雑にしている要因です、このように個別の作業の積み重ねがトータルとして表現されてることが多いので特殊清掃は高額、となってしまうのです。

では、それぞれの内訳をご案内します。

1.特殊清掃一次処理
他社でもよく見かける○○パックのようなもので、周囲への影響を食い止めたり遺族や関係者がとりあえず入室できるようにするための処置です。
まごのての場合3万円~10万円のゾーンで収まることが多い作業です。

2.遺品整理 3.家財撤去
ここも本来は分けて考えるべきですが、同時進行で行われることが多いため同一に考えます。
これは、部屋の中の全体量や状況により変わる部分です、家財が少なければ低額で済みますし逆にゴミ屋敷化していたりした場合は高額になります。

1DK程度で普通に家財があった場合は10万円~20万円あたり、家財が多かったりゴミ屋敷化していれば20万~50万円超もあり得ます。

4.防臭処理
特殊清掃完了までの流れでもご紹介してますように、遺体痕は床下や建具に漏れ広がっていることが多いです、また臭い粒子やウイルスや菌も付着しています。
これらを完全に除去する作業がこの部分です、ここをしっかり行っておかないと後々問題になる重要な工程です。
遺体痕がどれだけ流れ広がってるか、また臭いの強度によっても変動する部分です。
5万円~40万円

5.リフォーム 
(4)の工程で壁紙を剥がしたり床板を解体したり、遺体があった場所によってはユニットバスやトイレの撤去まで行いますので、それらを元に戻す必要があります。
10万円~120万円ぐらいになる可能性があります。

このようにトータルでは軽く200万円以上かかる場合もありますが、特殊清掃部分だけであれば8万円~最高50万円程度であることがわかります。

不動産ポータルや情報サイトで特殊清掃費用は300万円ぐらいかかる、という記事がありますがこのように見れば充分あり得る金額とおわかりいただけると思います。

ネット上でたまに見かける「特殊清掃業界最安値!遺品整理も込み50,000円!さらに30%オフ」なんて記載のある業者は疑ってかかるべし!

特殊な機材や薬剤を使い、特殊な技術を持ち、昨今値上がり傾向の廃棄物処理まで行って『激安』を謳えるのは悪徳か素人かのどちらかしかありません。

もし本当に3万や5万円でやれるというのなら、それはもはや特殊清掃や遺品整理ではありません。

豆知識・良い特殊清掃業者の選び方

特殊清掃業者選びで後悔しない、損をしない!

身の回りで孤独死や思わぬ事故で早急に部屋を掃除しなければいけない!このような経験はそんなに多くないと思います。ですからどんな業者の相談していいかわからないのは当たり前です。最低限押さえておきたいポイントは次の通りです。

何を行う必要があるか的確に答えてくれる

経験が多い業者であれば、電話で状況を聞いただけである程度の予測がつくものです。その上で今何が必要でどう行動すべきかを的確に答えます。
これは経験値とイコールと考えていいと思います、数ある現場プロファイルからヒアリングのみでもご提示できるのです。


料金が明確である

高い安いではなく不明瞭な部分がないこと、完了後の変更がなないことを確約できる業者でないとコワくて依頼できません。判断がつかない部分があったとしても予測し提示できる業者を選ぶことです。
まごのてでは特殊清掃一次処理においては3万~10万円以内と公言しています、これを提示することによりお客様の時間短縮につながっています。

実態がある事業者なのかどうか?

どんな状況であれ人の住まいに上がる仕事です、身内の者が入ることができないのをいいことに好き放題されてはたまりません。実態の有無の確認は必須と言えます。
これはゴミ屋敷片付け、遺品整理などすべての作業で言えることですが、ここの認識が低いと後々後悔することが多いです。

特殊清掃業者が増加しているという報道を聞いたことがある方も多いと思いますが実際はどうなんでしょうか?便利屋や不用品回収レベルの業者もメニューに『特殊清掃』と掲げてますができると思いますか?
使用する機材や薬剤を使いこなせる知識、購入できる財務体質、遺体痕の特性などを知り尽くしてる特殊清掃業者は実はそう多くない。
一部有識者の分析では特殊清掃や遺品整理を掲げてる業者の90%は素人同然と断言しています。

特殊清掃って誰が行うの?

賃貸住宅の場合、特殊清掃をやるべき人

賃貸住宅を退去する場合と考え方は同じです、ただこのような場合は本人は亡くなってますので法律的見地に則って考えます。
特殊清掃を含め明け渡しまで行うべき人の優先順位が高い人からご案内します。

1.連帯保証人
部屋を借りる際に連帯保証人として名前を連ねた人が責任を持って行う義務があります。
法律的にも亡くなったからと言って放棄できる性質のものではなくいつまでも責任が付きまとうものです。

2.法定相続人
連帯保証人がいない、連絡がつかない、資力がない等の場合は法定相続人がその責を負いますが、連帯保証人にはない相続放棄という手段もあり責任が及ばない場合もあります。
昨今は早々に相続放棄するケースが多いです。

3.部屋の所有者(物件オーナー)
(1)(2)ともに居ない、連絡がつかない、資力がない場合は物件オーナー自らの責任で行わなければいけません。

上記以外にも稀にその部屋を借りる予定の賃借人や新たな買主が行う場合もあります。
 

普通退去と違う点

現在孤独死などが発生した場合の現状回復義務の範囲のガイドラインが定められていません。(通常の賃貸借の解除の場合は厳密な定めがあります)

そのため物件オーナーとのトラブルが多発しています。
具体的には原状回復によるもので、中には部屋を完全にフルリノベーションすることや建物ごと解体を要求された例もあります。

ですが、これは明け渡しに対して要求するものではなく損害賠償として要求するべきものです。

ですから、たとえ孤独死や自殺で部屋が汚れたとしても、普通退去のレベルまで仕上げてから明け渡せば問題ないと考えます。

管理物件で孤独死や自殺,事件事故が発生した場合の取るべき行動

不動産オーナー必見!物件価値を下げない方法とは

■連帯保証人や遺族に連絡を取りその後の手配などをどちらが行うかを取り決める、もしオーナーさん側が特殊清掃業者を手配する場合は費用負担についても取り決めておく。

他の入居者への影響を最低限に留めるため施工計画を告知する(これを行うかどうかで退去を防ぐ確率が少し上がります)


そもそも賃貸物件オーナーに責任はあるのか?

大家さん側のスタンスとしては賃借人による事故だからその後始末は遺族や保証人がなんとかするべきで大家が何ひとつすることはない、と考えるのが普通だと思います。

実は大家さんとしてすべきことは意外とたくさんあります、まず同じ物件の住人のことを真っ先に考えて行動すべきです、大家さんは賃貸収入が生活の糧ですからそれが途切れないようにするのが第一優先です。

まごのてが関わった現場でも初動が遅れてしまったために入居者の半数近くが退去したという例がありました、しかも退去にかかる費用を全部補償しろと集中砲火を浴びてました、法的にその必要があるのかどうかはわかりませんがこうなったら何のために物件運営をしているのかわかりません。

特に遺族がなかなか見つからない、入居者があるまま買取った物件で連帯保証人がすでにいないなど責任の所在がはっきりしないケースも意外と多いです、そんな時は大家さんが動くしかありません。

実務自体は管理会社が代行してくれると思いますがそれはすべて大家さん決定に従って動いてくれますから最初の判断はやはり大家さんです。

大家さんにとっては降ってわいたような出来事で災難だと思うかもしれませんが、400室以上を運営するあるベテラン大家さんは住宅とは人の生き死にを提供する場、物件を所有するということはこの程度のことは織り込んでおくべきだと言っています。
 

大家さん自ら死後の処理を行うことの是非

不動産投資家さんなら誰もが読んでると思われる楽待コラムにも孤独死に遭遇した経験がたくさん投稿されています。
その中にこんな記事があります孤独死が起こった際、事故処理を自分で行えば費用は30分の1! この大家さんはブログも書いてまして、かなりの数を自主管理されており、ゴミ屋敷も猫屋敷も漏水もすべて経験されています、本来であればプロが介入すべきことをすべて自分で解決しています。

最近このコラムを真似してかどうかは知りませんが、事後処理は自分でやったけどどうしても臭いが取れないという相談が相次いでます(すべて個人オーナーさんです)中にはセルフリフォームまで済んでるという方もいました。

原因は簡単です、ニオイの発生源が取り切れていませんでした、フローリングをを切って新たに板を貼り新たにCFを貼っていたけど汚染された捨て板やコンクリートの防臭が不完全だったり、表面だけ拭ったけど腐敗脂はそのままだった等です。

やはり、そのあたりはプロにお任せいただいたほうがより確かだと思いますし、あと懸念するのは感染症などのリスクです、特殊清掃については素人の大家さんが菌やウイルスのこと、除菌に対する知識や装備を持ってるとは思えません。
特殊清掃業者にお任せいただいたほうが結果的に時間の節約になると思います、大家さんにとっては時間の節約こそが最大の利益であると考えます。
 

転ばぬ先の杖!孤独死対応保険に加入しておきましょう!

火災保険の特約で孤独死に対応したものがあります。
わずかの掛け金で原状回復費や数か月間の家賃保証までカバーされる内容のものもあります。

孤独死などに対応する保険はそれ単独ではなく、火災保険の特約というカタチで付加されます(1室300円~数百円)ですが、意外と加入率は少ないと某保険会社の担当者は言ってました、周知徹底していない保険会社の責任もありますが知識がないもしくは意識が低い大家さんが多いことの表れでもあると思います。
 

■事故物件となった場合価値は下がるのか?

孤独死や自殺、事件が発生した部屋(建物)は心理的瑕疵のある物件ということで告知義務があります。
将来売却の場面でも当然告知が必要となります。では価値が下がるかどうかですがいわゆる路線価は下がりませんが、取引価格は下がることが多いです。
実際20年以上経過しても売買が成立しないということもあるようです。
賃貸の場合も心理的瑕疵ありの告知は必要ですが、次の入居者までです。ですが実際は事故のあった部屋以外の家賃が下がったり退去後次の入居者が決まらなかったりの弊害はあるようです。

売買局面でも賃貸でも資産価値は下がると思って間違いないと思います。

不動産管理業や大家さんのためのサイト 事故物件対策.com

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